Actes administratifsl'acte en la forme administrative, par FCA

Sans notaire, votre commune peut acheter, vendre, échanger. Encore faut-il que l'acte soit publié.

L'acte authentique en la forme administrative a la même valeur qu'un acte notarié. Le maire le reçoit et l'authentifie, un adjoint signe pour la commune, le service de la publicité foncière le publie. Ce guide le décortique mention par mention — pour qu'il ne revienne jamais rejeté.

Voir un acte s'écrire Notaire ou acte administratif ?

L'acte en la forme administrative, mention par mention. Un acte de vente type, rédigé sous vos yeux.

Le maire reçoit l'acte.

Il agit en officier public : c'est lui qui confère à l'acte son caractère authentique. Ce pouvoir lui est personnel. S'il ne peut pas ou ne veut pas authentifier, l'acte passe chez le notaire.

Piège — une délégation de signature à un adjoint ne vaut pas délégation d'authentification.

Art. L. 1311-13 du CGCT

Un adjoint signe pour la commune.

Le maire ne peut pas être à la fois officier public et partie. La commune est représentée par un adjoint, dans l'ordre des nominations, en vertu de la délibération qui autorise l'opération.

Piège — une délibération non exécutoire au jour de la signature fragilise tout l'acte.

Délibération motivée — art. L. 2241-1 CGCT

L'immeuble, au mètre près.

Section, numéro, lieudit, contenance : la désignation reprend à l'identique l'extrait cadastral modèle 1 de moins de six mois. En cas de division, le document d'arpentage numéroté précède la signature.

Piège — une contenance qui diffère du cadastre, et le dépôt est rejeté.

Extrait modèle 1 + document d'arpentage

D'où vient le droit du vendeur.

C'est l'effet relatif : l'acte cite le titre du vendeur et ses références de publication. Le service de la publicité foncière vérifie la chaîne des propriétaires, maillon par maillon.

Piège — une succession jamais publiée bloque l'acte : il faut d'abord l'attestation de propriété.

Décret n° 55-22, art. 3

Le prix, en toutes lettres.

Les sommes s'écrivent en lettres, les abréviations s'expliquent une fois. Le vendeur est payé par mandat administratif : le comptable public règle au vu de l'acte publié.

Piège — annoncez au vendeur un paiement après publication, pas le jour de la signature.

Partie normalisée — art. 34-1 du décret 55-22

Zéro droit d'enregistrement.

L'acquisition par une commune est exonérée de droits d'enregistrement et de contribution de sécurité immobilière. Attention : les demandes de renseignements au service de la publicité foncière se paient d'avance depuis 2021.

Art. 1042 du CGI

Les signatures, puis le sceau.

Lecture faite, le vendeur et l'adjoint signent ; le maire authentifie en dernier. L'acte fait alors pleine foi de son contenu, exactement comme un acte notarié.

Art. 1369 du code civil

Publié au fichier immobilier.

Dépôt au service de la publicité foncière dans le mois qui suit la signature, avec le bordereau Cerfa n° 3264 et une expédition. Une fois publié, l'acte est opposable à tous — et le vendeur peut être payé.

Piège — un seul défaut de forme suffit au rejet : tout le calendrier recule.

Préparer le dossier complet

Notaire ou acte administratif ?La forme administrative convient à la plupart des opérations simples. Pas à toutes.

Une parcelle de voirie à régulariser, un délaissé, un chemin rural, un terrain nu acheté à un particulier : l'acte administratif est fait pour ça. Dès que l'opération se complique, le notaire reprend l'avantage. Cochez ce qui s'applique à votre dossier.

trente secondes, pas plus

Votre opération présente-t-elle l'une de ces situations ?

L'acte administratif est adapté.

Opération simple : la commune peut rédiger, authentifier et publier elle-même — à condition de soigner chaque mention.

Acte en la forme administrativeActe notarié
Qui reçoit l'acteLe maire, en officier publicLe notaire
Coût pour la communePas d'émoluments ; frais de renseignements et de formalitésÉmoluments et débours du notaire
CalendrierMaîtrisé par la communeDépend de l'office
Paiement du vendeurPar le comptable public, après publicationPar la comptabilité du notaire, plus rapide
Responsabilité de la rédactionLa communeLe notaire, assuré
Opérations complexesDéconseilléAdapté

Le dossier, pièce par pièce.Ce qui doit être sur le bureau avant de fixer le rendez-vous de signature.

Choisissez le type d'acte : la liste s'adapte. Cochez au fur et à mesure — un dossier complet, c'est un acte qui passe la publicité foncière du premier coup.

    pièces réunies

    on commence par la délibération

    Cinq actes, une même forme.Tous les droits réels immobiliers et les baux de la commune peuvent passer en la forme administrative.

    acheter

    L'acquisition

    Terrain d'assiette d'un équipement, régularisation d'emprise de voirie, réserve foncière.

    Avis du Domaine dès 180 000 €
    vendre

    La cession

    Délaissé, bâtiment désaffecté, lot d'un lotissement communal, chemin rural aliéné.

    Délibération motivée + avis du Domaine
    échanger

    L'échange

    Rectifier un alignement ou recomposer un parcellaire sans flux financier, ou avec soulte.

    Deux origines de propriété
    grever

    La servitude

    Passage d'une canalisation, d'un réseau, d'un accès : la convention devient opposable une fois publiée.

    Plan de l'assiette annexé
    louer

    Le bail

    Bail emphytéotique, bail à construction, bail de longue durée sur un bien communal.

    Publication au-delà de 12 ans

    Vos actes, rédigés par ceux qui les font publier. De la délibération jusqu'au retour du service de la publicité foncière.

    FCA — Foncier Conseil Aménagement rédige les actes en la forme administrative des collectivités : acquisitions, cessions, échanges, conventions de servitude, baux. Le maire n'a plus qu'à authentifier. Depuis Chambéry et Valréas, au sein du groupe Frérault fondé en 1972.

    Faire rédiger un acte 04 79 75 02 19
    1. Analyse du dossier et des titres, demande des renseignements hypothécaires
    2. Projet de délibération et préparation des pièces
    3. Rédaction de l'acte et organisation de la signature en mairie
    4. Dépôt au service de la publicité foncière et suivi jusqu'à la publication

    Les questions des secrétariats de mairie,et nos réponses.

    Un acte administratif a-t-il la même valeur qu'un acte notarié ?

    Oui. Reçu et authentifié par le maire en application de l'article L. 1311-13 du CGCT, l'acte en la forme administrative est un acte authentique au sens de l'article 1369 du code civil. Il est publié au fichier immobilier comme un acte notarié et fait foi de son contenu.

    Le maire peut-il déléguer l'authentification ?

    Non. Ce pouvoir lui est personnel. S'il ne peut ou ne veut pas authentifier, l'acte doit être reçu par un notaire. La commune, elle, est représentée à l'acte par un adjoint, dans l'ordre des nominations.

    Dans quel délai faut-il déposer l'acte au service de la publicité foncière ?

    Dans le mois qui suit la signature, avec le bordereau de dépôt (Cerfa n° 3264) et une expédition de l'acte. Tout défaut de forme — désignation, état civil, origine de propriété — entraîne un rejet et retarde le paiement du vendeur.

    Quand vaut-il mieux passer par un notaire ?

    Dès que l'opération présente un risque particulier : copropriété, vendeur protégé, succession non réglée, bien hypothéqué, financement bancaire de l'acquéreur, ou élu personnellement intéressé. Le test « Notaire ou acte administratif ? » ci-dessus vous oriente.